СОВРЕМЕННОЕ ГОРОДСКОЕ ЖИЛЬЕ: ОТ «ХРУЩЕВОК» ДО ТАУНХАУСОВ

Окружающая среда, в которой проходит жизнь современного человека, включает как природу, так и архитектуру в широком смысле этого понятия. Гармония и единство между ними - это необходимость для нормальной жизнедеятельности людей.

Благоприятная окружающая среда для нынешнего горожанина - удобный и красивый город, архитектурные ансамбли, природный ландшафт, достаточная сеть дорог и коммуникаций и жилые дома. О последних сегодня и пойдет обстоятельный разговор.

Мы коснемся трех типов современного городского жилья: хрущевок-пятиэтажек, девятиэтажных домов застройки 80-х годов и жилья-мечты будущего – таунхаусов.

В ХХI век – с наследием прошлого

Современная архитектура вступила в новую эру, у нынешних ее создателей новое мировоззрение. Однако мы остались с наследием советских времен – старыми крохотными квартирками и навязанными советскими архитекторами стандартами жилья. Пресловутые нормы 12 кв.метров на человека незаметно перешагнули в новый век, и похоже, долго будут отравлять нам жизнь.

Можно смело сказать, что советская архитектура на своем горьком опыте познала пагубность воздействия тоталитаризма. Загнанные идеями обобществления и уплотнения в коммуналки люди задыхались в «двадцати метрах на 100 человек». Помните, у В.Высоцкого: «Все жили вровень, скромно так – система коридорная, на 38 комнаток – всего одна уборная». Вожделенной недосягаемой мечтой была помывка в собственной ванной вместо общего умывальника, и отдельная кухня – взамен плиты в коридорчике. Проблема требовала срочного разрешения!

Первые проекты в области недорогого типового жилья появились еще в 20-е годы прошлого века в Германии – как массовая застройка жилых рабочих кварталов. Подобные кварталы начали строиться в этот период и в Москве, более того - согласно Генплану Москвы от 1935 года в столице запрещалось строительство зданий ниже 6 этажей даже в отдаленных от центра уголках города! В 1941 году руководством города была одобрена идея застройки столицы пятиэтажными домами без лифтов. В те грандиозные планы градостроительства вмешалась Великая Отечественная война.

«Хрущобы» как спасатели

После войны архитекторы вернулись к идее пятиэтажной массовой застройки, чтобы восстановить разрушенные города. Первые московские здания нового типа отличались от последующих за ними «хрущоб». Это были железобетонные четырехэтажки просторной планировки с высокими потолками, которые возводились с 1947 года на Хорошевском шоссе.

День 4 ноября 1955 года стал историческим – было подписано знаменитое постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». В нем предписывалось разработать к 1956 году типовые проекты для удешевления строительства жилья. Меры были вполне оправданными - послевоенный подъем рождаемости, прибытие иногородних для восстановления тяжелой промышленности и города после войны, плюс выдача паспортов крестьянам-колхозникам значительно увеличили население столицы. Эти причины сделали идею типового массового, а главное – быстрого строительства необычайно актуальной.

Прародители первых "хрущевок" - блочные здания- появились опять-таки в Германии. А в 1958 году по итогам конкурса на разработку проекта типового крупнопанельного дома, был утвержден проект архитекторов Лагутенко, Ханина и Марташевича. Так что первые «хрущевки» справедливо изначально именовались «лагутенковскими» домами. Именно архитектор Петр Лагутенко, дед нынешнего лидера группы «Мумий тролль» Ильи Лагутенко, и является «крестным отцом» домов серии «К-7». Проект был несовершенным, обладал серьезным количеством недостатков, но – дешевым. Именно этот фактор сыграл решающую роль и обеспечил первое место на конкурсе, объявленным Госстроем СССР. Проект был одобрен и в кратчайшие сроки запущен в серийное производство.

«Конвейерное» производство таких пятиэтажек и высокие темпы строительства позволили многим семьям решить ненавистный квартирный вопрос и перебраться в отдельные квартиры. Пятиэтажки воспринимали с благодарностью и… с юмором – существует история о том, как Хрущев настоял на предельном сокращении площади санузлов (в итоге ужали до 1.5 кв.метров). Аргумент был выбран убийственный: «Пролез я – пролезут и они!»

В то же время неудобство и теснота «хрущоб» давно стали притчей во языцех: к излишествам в проектировании и строительстве были отнесены не только башни и арки «сталинского ампира», но и раздельный санузел, а также «завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений». Прибавьте сюда малую площадь комнат, неудобную планировку и низкие потолки. Кроме того, «лагутенковские» дома изначально задумывались как временное жилье со сроком жизни максимум 25 лет. Но пятиэтажки - «динозавры» начала индустриального периода домостроения - задержались и живы в наших городах и ныне.

Что же делать с пятиэтажками?

Вопрос этот чрезвычайно актуален для всех российских городов. 20% и более - такова доля пятиэтажного фонда в жилищном фонде страны, из них около 80% приходится на дома с физическим износом до 40%, которые еще имеют большой запас прочности. При этом пятиэтажки занимают значительную часть жилых территорий при низкой плотности застройки и населения.

Приведение в порядок домов полувековой давности и обеспечение жителей комфортным жильем в районах, ставших за это время престижными, требует комплексного подхода к реконструкции устаревших пятиэтажек и к развитию включающих их территорий. «Я хотел бы, чтобы будущим поколениям никогда не пришлось бы жить в этих домах. Сейчас условия проживания в них ниже всякой критики», – заявил глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Предполагается, что к 2010 году на территории столицы не останется ни одной «сносимой» пятиэтажки. Что же будет предложено взамен? Мосгордума обещает самые радужные перспективы: превращение обычных пятиэтажек в 7-этажные дома с мансардами. К тому же в кратчайшие сроки и без отселения жильцов! В той же самой Германии процесс облагораживания пятиэтажных домов успешно разрешается: за пару месяцев дома утепляют, остекляют лоджии, меняют коммуникации и эстетику фасадов. По этой технологии в Европе быстро решили проблему ветхого жилья. Приживется ли она на российской почве – покажет время.

«Ирония судьбы» – с 80-ых годов до наших дней

Прошло почти тридцать лет, как была снята легендарная комедия «Ирония судьбы, или С легким паром», а безликие серые дома в спальных районах к сожалению, так и остались реальностью. Увы, мало что изменилось с тех пор. Когда-то девятиэтажки, подобно пятиэтажным хрущевкам, решили острейший жилищный вопрос для миллионов семей. Сегодня же они считаются наименее комфортным жильем.

По большому счету, панельные девятиэтажки мало чем отличались от пятиэтажек, разве что количеством этажей и наличием лифта. Конечно, несколько изменилось архитиктурно-планировочное решение квартир: появились раздельные санузлы с сидячей ванной, смежные комнаты. И вместе с тем - практически полное отсутствие прихожих, вмурованные в стены батареи "для отапливания улиц".

Особая тема - феноловые добавки "для прочности" бетона, из которого возводились такие дома. На практике "фенольные" дома оказались малопригодными для проживания людей. Девятиэтажный дом, построенный в Метрогородке еще 30 лет назад, был и вовсе снесен после признания негодным для постоянного проживания. Фенол, входивший в состав вещества, которым для прочности обрабатывались швы между плитами, сделал дом попросту ядовитым.

Сносить или переделывать?

Научно доказано, что глаза человека не любят прямых линий и прямых углов, больших, лишенных деталей плоскостей, бесчисленного множества одинаковых элементов. Красоты городу панельные девятиэтажки не добавляют, а срок их жизни ограничен. Власти Москвы заявляют, что в самое ближайшее время городу предстоит решить вопрос о сносе панельных девятиэтажных домов 70–80-х годов.

Срок эксплуатации целого ряда таких домов давно истек, многие находятся по-настоящему в критическом, а то и аварийном состоянии.

Для реконструкции девятиэтажек потребуются огромные финансовые вложения. Наращивать же такие панельные дома вверх нельзя - не позволяет их инженерный проект. Будет ли найден компромисс?

Вероятнее всего, под снос пойдет лишь часть типовых девятиэтажек, и власти поступят с ними, как и с пятиэтажками, поделенными на "сносимые" и "несносимые".

Несоизмеримо возрастет и нагрузка на социальные объекты. К примеру, в 25-30-этажном микрорайоне записать ребенка в детский сад можно будет просто не пытаться. Увеличение количества необходимых социальных объектов потребует выделения новых достаточно больших территорий, особенно под детские учреждения. Стоит прибавить сюда же и усугубление транспортной проблемы, и увеличение вероятности кризиса тепло- и водоснабжения. Как справится город со всеми этими проблемами? 

Таунхаусы: модное завтра или реальное сегодня?

Сегодня эксперты рынка недвижимости и риэлторы констатируют повышенный интерес к таунхаусам, которые становятся реальной альтернативой городской квартире. Собственно, изначально строительство таунхаусов задумывалось для желающих иметь свой дом по цене дешевле, чем отдельный коттедж. Таунхаус - это своеобразный «дом в городе», некий переходный вариант между многоэтажным домом и коттеджем. Обычно такой 2-х этажный (максимум 3-х этажный) коттедж поделен на несколько секций, каждая из которых имеет собственный отдельный вход и небольшой участок земли перед домом. При этом - соседи за стенкой, как в обычном городском доме.

Чем таунхаус лучше

Собственно, изначально строительство таунхаусов задумывалось для желающих иметь свой дом по цене дешевле, чем отдельный коттедж. Самый скромный вариант таунхауса: спальни, детская и кабинет на втором этаже; гостиная, кухня и подсобные помещения на первом этаже, все уровни оборудованы отдельными санузлами. Итого жилая площадь - от 150 кв.м. Имеется также личный гараж и место для парковки автомобилей, что снимает обычную для города проблему с парковкой.

Близость к природе, соседство поселка с лесом или водоемом, своя поселковая инфраструктура и охраняемая территория также повышают акции таунхаусов по сравнению с коттеджным поселком или городской многоэтажкой.

Жилая площадь таунхауса меньше, чем в полноценном коттедже, но при этом побольше, чем в средней городской квартире. Строительство и содержание апартаментов в поселке для таунхаусов выгодно отличается от коттеджного поселка: жилые метры в таунхаусе стоят в 2-3 раза меньше, чем в отдельном коттедже.

Чем наши таунхаусы отличаются от западных

Небольшие города в Западной Европе уже давно основательно застроены таунхаусами. В России же рынок такого жилья еще формируется. Медленный рост строительства этого во всех отношениях удобного и комфортного жилья объясняется рядом причин.

Во всем мире таунхаусы считаются жильем для среднего класса с умеренными доходами. У нас же - долгое время имели репутацию элитного жилья. Скажем, в Подмосковье на данный момент средняя стоимость секции в таунхаусе 200-250 тыс. долларов. За рубежом таунхаусы продаются под ключ, оборудованные встроенной техникой. В России - как правило, без отделки, а значит, потенциальный покупатель должен будет выложить приличную сумму на отделку и ремонт.

По сравнению с городской квартирой такого же уровня, коммунальная плата и обслуживание за таунхаус выше. Примерно $150 - столько, по данным специалистов рынка недвижимости, в среднем стоит обслуживание таунхауса ежемесячно (без учета коммунальных платежей).

Кто сегодня живет в танхаусах

На сегодняшний день новоселье в сблокированных коттеджах, как правило, справляют представители среднего класса. Это управленцы среднего и верхнего звена, предприниматели, давно мечтавшие о просторном жилье и зеленом газоне под окном, нормальном транспортном сообщении с местом работы и соседстве с людьми одного круга.

Реальность такова: сегодня в России очень состоятельные люди покупают собственные дома, а представители среднего класса предпочитают обычные квартиры. Притом, что есть таунхаусы среднего класса, дорогие и экономкласса, спрос на них массовым не является. Высокая стоимость земельных участков и низкая рентабельность таких проектов не способствуют массовому строительству загородных поселков, которые хотя бы условно можно было отнести к эконом-классу.

Рынок таунхаусов в России только начинает развиваться. Повысится ли на них спрос - во многом определяет наличие достойных земельных участков, объектов инфраструктуры, состояние дорог и современных коммуникаций. И конечно, благосостояние людей.

Наталья Персон
Stroy24x7.ru